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再開発とマンションの
資産価値との関係は?

住宅コンサルタント

野中清志 株式会社オフィス野中代表取締役

<プロフィール>

大手マンションデベロッパーにて執行役員を歴任。
2003年、株式会社オフィス野中を設立。マンション購入に関する講演・執筆等多数。
30年以上の経験を生かしたユーザーガイドに立った厳しいマンション選択眼は、多くのファンに支持されている。難しい内容もわかりやすく、 ウィットに富んだセミナーは好評。年間100本近いセミナーで講演、テレビ出演多数。

再開発によって新たなブランドエリアが出現

首都圏には昔から一等地と言われる世田谷区の「田園調布」や「成城学園」、渋谷区の「松涛」など様々なブランドエリアがあります。近年ではこうしたエリア以外でも、再開発により街が生まれ変わりその資産価値・知名度などが劇的に変化するいくつかのエリアも出現しています。

まず墨田区の「押上」エリアです。
押上エリアはもともと人気の高かった半蔵門線が「押上」駅まで延伸され、さらに「東京スカイツリー」の完成により世界的にも有名なエリアとなりました。
観光客が増えて周辺の地価が上昇し、また都心へのアクセスの良さから居住人口も増え、住宅需要の高まりとともにマンション価格も上昇傾向となりました。

また山手線の「大崎」駅エリアももともとは多くの工場が立ち並ぶ準工業地域でしたが大手不動産会社による地域一体再開発が進み、超高層マンションも多く建設され、居住人口も増え、商業施設もより多くでき、年を追うごとにその住みやすさと資産価値が向上してきています。

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「川崎」駅周辺においても大型商業施設「ラゾーナ川崎プラザ」の出現により、もともと交通利便性が高い所により生活利便性が高まりさらにその知名度も上がり街のブランドバリューが上昇し「そこに住みたい」という方が増えました。

近年注目を集めているのは都心へのアクセスの良い「武蔵小杉」駅周辺です。
駅周辺にはタワーマンションが多数建設され、街も大きく様変わりしています。多くの商業施設もできて、首都圏を代表する人気のエリアと変わってきています。2018年の住みたい街ランキングでは関東で総合6位にランキングしています。

湾岸部の「豊洲」エリアではタワーマンションの増加から地価も上昇。大規模な商業施設やオフィスビルも多く誕生し近代的な風景となっています。
築地市場の移転先として決定しており、東京五輪の会場となる事も予定されている事から湾岸エリアの新たな名所ともなっています。
山手線の「大崎」駅では周辺に大規模なマンションや商業ビルが数多く建設され、就業人口や定住人口も増加しています。
こうしたエリアの特長は、再開発によって大規模なマンションやビルなどが多く建設され、街が大きく変貌して、新たな「ブランドシティ」となった事です。

※掲載の眺望写真は、現地14階相当の高さから撮影(2017年11月)したもので、実際の住戸からの眺望とは異なります。眺望・景観は、各階・各住戸により異なり、 今後の周辺環境の変化に伴い将来にわたって保証されるものではありません。

タワーマンションの建設が多数予定されている「武蔵小山」は将来性も高い

「武蔵小山駅」前では駅前型タワーマンションの建設など大規模な再開発が進行しています。
駅近くには19階建ての三井不動産の19階建てのマンション、パークホームズ武蔵小山が2008年に完成しています。さらに今後も再開発計画が複数進んでおり、多くのタワーマンションや商業施設の建設が計画されています。

<武蔵小山駅前通り地区>
住友不動産による地上41階のタワーマンションが建設予定です。

<武蔵小山パルム駅前地区>
駅東口の駅前エリアで商店街の横のエリアとなります。
三井不動産による地上39階のタワーマンションと商業施設などが入る地上7階建ての低層棟の2棟の建設です。

<小山三丁目第一地区>
商店街を含む13,000㎡と広大なエリアで、タワーマンションを含む計画が進んでいます。

周辺では補助26号沿いでは小山3丁目地区、荏原3-8地区の再開発が計画されています。

武蔵小山駅はもともとパルム商店街が東京都内でももともと有名なショッピングゾーンとなっていましたが、そこに近年首都圏でも一つの再開発としては極めて大型な開発計画が進む事により、より知名度が上がり、さらに広域商圏からの集客も見込め街が一段と活性化するでしょう。
再開発は地権者との合意の形成や様々な開発規制をクリアなど多くの労力と時間を要する事業です。東京都心が再開発が進むプロセスの中でまさに絶妙なタイミングでの開発と言えると考えられます。

開発があるエリアは当該地だけでなくその周辺を含む住宅地まで地価の上昇が波及するケースが多々あります。また周辺ではさらに荏原38地区の再開発が計画されてそのような地価上昇の波及があるでしょう。

再開発は計画段階・着工段階・完成段階さらに経年変化による成熟段階と、いくつかのプロセスを経て、街・住宅の資産価値が上昇していきますが、成熟度・完成度が高い開発エリアより開発がスタートしたばかりのエリアの方がその「伸びしろ」・「上昇率」が高く期待できます。首都圏の再開発エリアの中でも武蔵小山はいい意味での後発組ですので、その期待はより高いと言わざるを得ません。